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    資産価値の明暗は分かれかねない

    • 2015.12.15 Tuesday
    • 10:42
    建物の品質のほかに大切なのが修繕積立金が十分かどうか。
    積立金不足のマンションは外壁タイルの貼り替え、給排水管の更新といった共用部分の必要な修繕ができなかったり、仕様が下げられたりして資産価値が下落しかねない。
    いずれ追加の積立金を負担するつもりで購入しても、反対意見の住民が多ければ思うような修繕はできない。
    修繕積立金はどのくらいあればいいのか。
    目安の一つが東京都が認定する優良マンションの基準だ。
    築10年以上17年未満の物件は1戸当たり月9000円以上、さらに古い場合は1万円以上と高くな る。
    一般に5年ごとなど築年数に応じて積立金の月額を上げる例が多いためだ。
    ただ、この基準はマンションの積立金不足が問題になり始めた1994年に策定され、やや古いのが難点。
    築年数ごとに目安を示しているため使い勝手はいいが、不動産コンサルティング会社、さくら事務所の田中歩執行役員は最低限の水準と考えようと助言する。
    一方、国土交通省が11年にまとめたガイドラインは外壁、屋根防水、情報・通信設備など修繕するべき19項目を挙げている。
    20階以上の建 物の目安も示し、高層マンションの増加に対応したのも特徴だ。
    まずは購入を検討するマンションについて、月々の積立金や新築時に一括払いされた基金などを合計し、30年間の平均を出してみよう。
    ただし国交省ガイドラインは築30年までしか想定していない。
    エレベーターの設備更新や給排水管の交換といった大がかりな修繕工事の時期は おおむね築30年を超えてからなので、それ以降も住むつもりなら必ずしも十分とはいえない。
    例えば京王電鉄子会社で中古マンションを手掛けるリビタが昨年、築24年で分譲した物件では築54年までの30年間の積立金を75平方メートル換算で月1万8860円としている。
    こうした長期修繕計画や積立金の詳細は、仲介会社に頼めば売り主やマンション管理会社から取り寄せてくれる。
    ひび割れが気になった物件の管理組合の議事録で修繕が話題になっていなければ、住民の管理意識が不十分かもしれない。
    建物の設計上の仕様が同じ物件でも、数十年にわたる管理と修繕の巧拙で資産価値の明暗は分かれかねない。
    JUGEMテーマ:ニュース

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